15 Nov

Comment investir dans l’immobilier à la Réunion cette année ?

Comment investir dans l’immobilier à la Réunion ? La pierre reste chère. Beaucoup d’investisseurs privilégient les biens anciens à rénover, pour profiter d’une décote et d’un avantage fiscal. C’est encore plus rentable, si le bien acquis est destiné à la location. En effet, un bien à retaper revient moins cher après travaux que le même logement acheté en bon état.

Investir dans l’immobilier : l’ancien a la préférence des investisseurs

En 2013, les investisseurs ont acheté à 74 % dans l’ancien et à seulement 16% dans le neuf selon un rapport de l’observatoire de Meilleurtaux. Deux ans en arrière, ce chiffre était à 38%. Pourquoi un tel retournement ? Certes, faire du neuf avec du vieux est dans l’air du temps (cf. nos petits écrans) ! Le concept de home staging (mise en valeur d’un logement pour mieux le vendre) se développe de plus en plus. Même si l’époque est au bricolage et au recyclage, la vraie raison est le prix !

Même si les prix de l’immobilier ont  (très) légèrement baissés (2.2% au troisième trimestre 2013, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers), les prix de l’immobilier restent toujours plus chers de 20 à 30 % dans le neuf par rapport à l’ancien. Outre que le neuf requiert un ticket d’entrée plus élevé, son prix écorne aujourd’hui de manière conséquente la rentabilité d’un investissement destiné à la location. Dans l’ancien, un propriétaire bailleur peut fixer plus librement le montant du loyer du premier bail, alors que ce n’est pas le cas avec les dispositifs d’investissements à incitation fiscale du neuf, où les loyers sont plafonnés par zone géographique.

Les avantages d’investir dans l’ancien à rénover

Acquérir un bien en mauvais état et nécessitant donc des travaux permet de faire coup double pour booster la rentabilité. Le premier avantage est que le prix d’achat est moindre (moins de demande) et qu’il y a plus de possibilités de négociation. Un prix de mise en vente correct tient compte du coût des travaux à réaliser. Le second avantage se joue au niveau des frais de mutation (environ 7% du montant de la transaction dans l’immobilier ancien), le prix des travaux y échappe ! Le troisième avantage se joue au niveau fiscal. Réaliser des travaux ouvre droit à déduire leur montant des loyers encaissés (ouvre droit au déficit foncier classique).

En revanche, cette fiscalité ne s’applique pas à la location meublée non professionnelle, qui a par ailleurs bien d’autres avantages.

On parle de déficit foncier lorsque, sur une même année, les charges déductibles (frais d’agence, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, dépenses de travaux de réparation/amélioration/entretien sont supérieures aux loyers perçus. Dans ce cas, le déficit créé est imputable la première année sur le revenu global dans une certaine limite puis sur les suivantes. Autrement formulé, ce déficit vient réduire les autres revenus taxables (salaires notamment) la première année. Cela revient en quelque sorte à bénéficier d’une subvention de l’Etat, mais il y a obligation de louer le bien nu pendant trois ans à compter du 1er janvier suivant les travaux, en contrepartie.

Outre l’aspect budgétaire, la rénovation présente des avantages certains pour l’avenir d’une location. Remettre à neuf l’électricité, installer une isolation phonique et/ou thermique, aménager une cuisine américaine ou imaginer un éclairage contemporain s’intégrant à l’architecture… sont autant de travaux qui séduiront les candidats locataires et réduiront ainsi le risque de vacance locative, la principale crainte de l’investisseur.

Faire des travaux : un exercice délicat

Reste ensuite à bien choisir les artisans et à faire jouer la concurrence ! A prestations égales méfiez-vous des prix hors-normes. Le bon marché est toujours trop cher, comme le dit le dicton. Privilégiez des entreprises certifiées, notamment via le label Qualibat. Vérifiez également que les artisans ont pignon sur rue et qu’ils sont bien immatriculés au répertoire des métiers. N’hésitez pas non plus à demander au professionnel des photos de ses réalisations, des renseignements sur son ancienneté et la situation financière de son entreprise. Exigez l’attestation d’assurance responsabilité civile. Bon à savoir : la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb) répertorie 380.000 artisans du bâtiment sur son site internet.

En cas de doute sur la qualité du bâti, si des fissures sont visibles, il est préférable de consulter un architecte.

Il existe aujourd’hui des sites internet qui proposent de faire réaliser trois de vis concurrents d’artisans. Prudence néanmoins, il n’y a souvent aucun critère de sélection des entreprises.

Il existe également des courtiers en travaux dont le rôle est d’étudier le meilleur rapport qualité-prix sur la base de devis qu’il aura sélectionnés. Le courtage en travaux s’arrête à la signature de devis. Au-delà, le courtier peut proposer de vérifier l’état d’avancement des travaux, pour un coût d’environ 10% du montant des travaux. A défaut, il est recommandé de passer au minimum une à deux fois par jour sur le chantier pour vérifier son avancée et que les travaux correspondent bien à vos demandes et attentes. Et demandez le cas échéant que soit refait un travail bâclé, avant qu’il ne soit trop tard !

Trouvez le bon locataire et recommencez

Une fois les travaux réalisés, reste à trouver le locataire idéal, bon payeur et qui prendra soin de votre bien flambant neuf… ou presque ! C’est là où Accès Immobilier peut vous accompagner via ses services de location et de gestion locative.

Dernier conseil pour conclure, ne vous focalisez pas uniquement sur l’aspect financier de l’opération. Avant tout, choisissez une localisation où la demande locative est certaine et vous laisse éventuellement espérer une valorisation du logement à long terme. Reste que les biens avec travaux ne sont pas légion. Pour les dénicher, il est essentiel de faire fonctionner le bouche-à-oreille. Les ventes aux enchères sont aussi un bon canal.

Contactez Accès Immobilier pour vous accompagner dans la recherche du bon investissement à la Réunion.

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