15 Nov

Comment estimer la valeur de son bien immobilier à l’île de la Réunion ?

Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ? Vaste question ! Un particulier se base souvent sur l’affectif lié à son bien, des travaux réalisés ou des prix trouvés dans des annonces. Un professionnel de l’immobilier se base sur des critères précis et objectifs qui peuvent augmenter la valeur d’un bien ou la diminuer ainsi que sur sa connaissance du marché local.

Découvrez notre calculette d’estimations de biens. Elle est entièrement gratuite et online. N’hésitez pas à y faire estimer votre bien immobilier (fourchette indicative de prix en fonction des biens vendus sur le secteur et des critères que vous remplirez) !

Les critères pris en compte pour déterminer la valeur d’un bien immobilier

Le premier critère est sans conteste l’adresse (c’est-à-dire le secteur dans lequel se situe le bien) ! Un bien immobilier, que ce soit une maison ou un appartement est toujours plus facile à vendre (où à revendre) s’il est situé dans un secteur agréable et à bonne réputation, … c’est-à-dire un secteur généralement demandé. Donc, avant d’acheter il est toujours recommandé de se promener dans les alentours si l’on ne connaît pas déjà bien le secteur.

Le deuxième critère que l’on pourrait citer est l’environnement immédiat (cela est surtout valable à l’île de la Réunion), les services de proximité et commerces. Une école à deux pas peut être aussi bien un atout qu’un inconvénient. Le bruit des récréations et de leurs sonneries peut être gênant pour les grasses matinées, mais les personnes qui travaillent la journée n’en seront pas perturbées et pourront bénéficier d’un environnement calme les soirs et week-ends mais aussi souvent d’une vue dégagée. Une supérette ou un supermarché pas trop loin est un bel atout. Un restaurant en pied d’immeuble ou une discothèque à proximité ne conviendra pas aux personnes qui recherchent de la tranquillité. Une boulangerie au rez-de-chaussée peut être perçue comme gênant pour les odeurs, le bruit des livraisons et des machines. On pourrait aussi citer le cas des poissonneries, fromageries, d’une usine laitière à proximité dont les odeurs peuvent être gênantes … Le voisinage de ce type de professions peut entraîner une dévalorisation de 3 à 10% de la valeur d’un bien lui-même.

Troisième critère, l’aspect extérieur de l’immeuble ou de la maison. Avant même d’entrer, la première impression est déterminante : aspect général, architecture, travaux à prévoir, … Cela peut avoir un impact plus ou moins important sur le prix. Trois acheteurs sur quatre ne veulent pas avoir de travaux, surtout s’ils touchent à l’électricité, aux sanitaires ou à la cuisine. S’il s’agit simplement de donne un coup de pinceau, c’est différent.

Poursuivons avec un quatrième aspect, l’étage ! A l’intérieur d’un même immeuble, à la même adresse, il peut y avoir des écarts de prix de 30 à 40 % du m² entre un rez-de-chaussée sur cour sombre et un dernier étage avec une grande varangue. En effet, les rez-de-chaussée et premier étage sont dévalorisés par rapport aux deuxièmes et troisièmes, mais aussi par rapport aux étages plus hauts si la copropriété possède un ascenseur. Pourquoi ? Il y a moins de risque de cambriolage au troisième qu’au rez-de-chaussée ou au premier, exception faite du dernier étage où les voleurs peuvent passer par le toit et où ils peuvent être moins dérangés par le voisinage. Il peut y avoir une différence de valorisation de cinq pourcent par étage au fur et à mesure que l’on monte. Attention, aux appartements sous les toits, lorsqu’ils sont situés dans les bas de la Réunion, il peut y faire très chaud en été ! Il sera donc plus difficile de vendre un tel bien en saison estivale. Le rez-de-chaussée reste un marché spécifique qui peut souvent intéresser les professions libérales (sous réserve que le règlement de copropriété le permette) ou les personnes à mobilité réduite. Les grandes varangues, dans la mesure où elles ne sont pas trop exposées au vent (et c’est le gros problème à Saint-Pierre qui est la commune la plus ventée de la Réunion), sont aussi très recherchées et justifient souvent un prix supérieur à la moyenne.

D’autres critères à prendre en compte pour estimer son bien

Cinquième point, le plan (ou disposition des pièces). Il est plus important qu’on ne le pense ! Une bonne séparation entre la partie vie et la partie nuit est souvent un critère très apprécié des acheteurs. A l’inverse une cuisine distante d’une salle à manger pourrait être un frein à l’achat. Certains appartements sont « mal fichus », avec de petites chambres, des pièces mal disposées, des couloirs inexploitables, un duplex sans wc au niveau bas… ce qui entraîne inévitablement une moins-value. Plus un bien a de chambres, plus il y aura d’acquéreurs potentiels. Un 100m² avec 4 chambres a plus de valeur qu’un 100m² avec 2 chambres. Il y aura plus d’acquéreurs potentiels. C’est la loi du marché. De même plus un bien a de chambres plus il devra avoir de salles de bains pour se vendre facilement.

Parlons maintenant de l’exposition ! C’est un critère important pour beaucoup de gens. Bien que les amateurs de vue montagne soient nombreux ils ne dépassent pas les amateurs de la vue mer. L’absence de vis-à-vis est aussi un atout de taille, notamment pour les maisons avec jardin… et piscine. L’ensoleillement ou l’ombrage sont évalués différemment selon les personnes. Certains acheteurs préféreront un appartement côté soleil levant à un autre soleil couchant pour éviter que ses pièces ne chauffent (et plus particulièrement les chambres).

Les charges de copropriété sont également prises en compte mais elles font partie des critères encore secondaires des acheteurs, même si l’information de l’acquéreur est aujourd’hui renforcée dans ce domaine avec la loi ALUR et que de plus en plus d’acheteurs potentiels demandent à voir les appels de fonds (pour les charges courantes) et les procès-verbaux d’assemblée générale (pour les gros travaux votés). Une copropriété avec beaucoup de débiteurs entraine dans les temps une dépréciation des biens car sans fonds suffisants disponibles une copropriété ne peut engager de travaux d’entretien ou d’amélioration.

Nos agences immobilières de Saint-Pierre et Saint-Denis se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet de vente.

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